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租房，是许多年轻人踏入社会的第一步。租赁市场存在的押金难退、隔断房风险、“二房东”套路等乱象，让经验尚浅、预算有限的年轻人防不胜防。《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，意味着国家对租赁市场开展系统性监管，各地陆续出台具体措施，有针对性地为租房者权益保障筑牢防线，这一系列举措旨在让年轻人“安心租、放心住”。
“您说对清洁度不满意，我们把房屋从里到外都打扫了一遍；您说下水道堵了，我们也找人给疏通了；现在又说浴室地砖裂了缝……这500元押金您什么时候才能退给我们？”9月25日，在四川省成都市锦江区狮子山街道某小区，刚找到工作的应届毕业生晓文(化名)和室友在出租屋内与房东发生争执。晓文说，为了这500元押金，她们前前后后与房东拉扯了一个多月。
当下，不少刚踏入社会的年轻人，在租房问题上遇到各种烦心事。有人不小心租到违规改造的“隔断房”，有人碰上层层转租的“二房东”，交了租金却面临被清退风险。“串串房”“高收低租”“提灯定损”……对于年轻人而言，如何避开各种租房的“坑”，租到真正物美价廉、住着安心的好房子，成为当务之急。
押金难退、客厅成“卧室”
2024年3月，晓文和同学合租了这套位于某高校附近的两居室，住了近一年半时间，如今两人都找到了工作，打算搬离。就在她们准备退租时，房东却拒绝退还部分押金。
晓文说，她和房东签订的合同中，并未提及不能提前退租，仅要求退租提前一个月告知，她按合同约定履行了提前告知义务。但房东认为她们违反了租约，并找出各种理由不退还押金。
近年来，我国住房租赁市场快速发展。清华大学房地产研究中心等于2025年4月发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口规模近4000万，占常住人口总数近50%。
记者在采访中发现，隔断房、甲醛房等问题突出，部分租赁房屋存在设施陈旧、卫生条件差等情况，成为困扰租客的主要痛点。
26岁的陈亮(化名)2023年来到北京工作，在望京附近租到一间“隔断房”。“那原本是客厅，被房东改造成一个单独房间。敲击房间的墙，能明显感到墙体是空心的。房间比较暗、采光不好，通风也较差。没多久我就搬走了。”陈亮得知，这种房间又被称为“厅卧”，改造破坏了房屋原有结构，尤其是隔断墙体多为易燃材料，一旦发生火灾会加速火势蔓延，存在安全隐患。
29岁的许静(化名)在北京市东城区某小区与两位室友合租一套三居室，2024年7月起租，约定租期两年。今年8月，负责该房屋租赁的中介突然要求许静三人在两天内搬走，“中介说因为房东夫妻离婚闹矛盾，其中一方举报这套房打了隔断”。
许静说，中介要求她们搬走时态度很差，“我们联系不上房东，只能跟中介沟通。好不容易打通他的电话，一直在‘扯皮’，不肯赔钱，本该退的押金也拖着不给。”后来，她们三人只能临时在单位附近租了其他房子，租金高了不少。“那段时间每天既要上班，还得跟中介拉扯。想过打官司要赔偿，成本高、又抽不出时间。”
北京市通州区人民法院于9月24日发布的《住房租赁案件审判白皮书》显示，在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人的诉讼请求主要集中在租金、押金、违约金、合同解除、水电费、清洁费、装饰装修、房屋腾退等方面。随着经济发展，诉讼请求的类型亦趋多元化、复杂化。在中介公司托管租赁的案件中，涉及甲醛房认定、群租房认定、租金标准认定、押金退还、房屋腾退、违约金支付等多方面问题。
“二房东”层层转租暗藏风险
今年6月，北京应届毕业生张宇(化名)在租房时遭遇了一次“套路”。由于不想挤地铁，他在距离单位1.5公里的一个小区里，通过保安联系到一名“房东”。对方在线上出示房产证后，张宇未经多方核实便支付了1000元定金。
然而签合同时，对接人并不是之前联系的“房东”，而是所谓的“二房东”。签约之后，张宇被告知房间已经有人入住，“原来这房屋有两名‘二房东’，因为没有提前沟通，导致同一套房有两个人签约。”张宇再仔细看合同，发现条款也有问题，“不仅没有注明水电收费标准是民用还是商用，还增加了一项每月额外支付的‘服务费’。”
察觉到自己被“坑”，张宇要求解约并全额退款，但仍被“二房东”扣除1000元定金。“‘二房东’说定金已经打到‘房东’账上，‘房东’人在国外，没法退。”张宇无奈地说。
在当下的房屋租赁市场中，“二房东”转租是比较常见的现象，由此引发的纠纷屡见不鲜。记者在调查中发现，有些“二房东”以个人名义承租大量房源再转租，操作不透明、行为不规范，扰乱了住房租赁市场秩序。还有一些“二房东”采用“向租客按年收取租金，向房东或中介按月支付费用”的模式运作，这种模式存在资金链断裂风险，一旦“二房东”卷款跑路，会导致多方权益受损。
租住在成都市天府三街的陈硕(化名)在某互联网企业从事后端开发工作。他告诉记者，自己租住的小区附近有多家互联网企业，很多互联网员工在这里租住。“为了避免租房被‘坑’，我们公司内部专门整理了一份共享文档，供大家分享避‘坑’经验。”
在陈硕分享的文档中，记者看到多起涉及“二房东”的租赁纠纷案例。在一个案例中，“二房东”冒用物业中介名义对外出租房屋，租客付款后，对方却临时以各种理由要求更换房源；另一个案例中，在收房当天，“二房东”才告知租客自己的真实身份，拒绝承担中介相关责任，也不退还租客已缴纳的中介费；还有案例显示，“二房东”个人信息模糊不清，且实际收取房租的账户与此前对接租客的账户并非同一主体，存在资金流向不明的问题。
成都市某租房中介公司房产经纪人陆先生有9年从业经验。据他介绍，当前市场上的合租单间，不少房源由“二房东”掌控，其运作模式存在一些潜在风险。
“比如一套两室一厅的房源，‘二房东’会以每月7000元的价格从原房东手中承租。若不改动房屋结构，他需将整套房源以每月8500元的价格转租出去，才有利可图，这样难度比较大。为了扩大收益空间，‘二房东’的常见做法是改造房屋，比如，把原本的客厅隔成单间，让两室一厅变成3个可出租单间。这样一来，每个单间的租金能定得更低，以此吸引租客，而总租价则更高。”
他提醒说，这类改装房源存在两大风险：“二房东”可能因资金链断裂等问题卷款跑路，违规改造的房屋经相关部门认定为违建并要求拆除。
年轻人期待“安心租住”
瞄准“二房东”“隔断房”等乱象，北京于2022年9月1日实施规范住房租赁的地方性法规《北京市住房租赁条例》，明确将“个人二房东”纳入监管，规定转租住房超过一定数量须申请设立住房租赁企业。同时，针对易引发纠纷和“爆雷”风险的押金和租金，实施“押金托管”和“租金监管”制度。
2025年9月15日起施行的《住房租赁条例》(以下简称《条例》)，是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，共包含50条，分别从出租与承租、住房租赁企业、经纪机构、监督管理、法律责任等方面提出明确要求，对出租房屋的合同备案、押金、安全问题、权益保障等方面作出进一步规范，推动住房租赁市场迈向高质量发展。
今年10月，中国青年报社社会调查中心进行的一项调查显示，67.7%的受访者认为《条例》的施行会提升租房的安全感，让年轻人“住有优居”；88.9%的受访者期待推出更多住房保障举措。
随着《条例》的实施，各地加大监管力度，住房租赁市场正在发生积极变化，市场秩序得到进一步规范。9月20日，记者再次和许静联系，她表示中介已与她们协商达成一致，退还约定的押金和房屋租金。“中介说是公司出了新的规定，与我们沟通的态度比之前积极了很多。”许静告诉记者。
北京德恒(南宁)律师事务所的罗滔律师提醒说，租户在签订租赁合同时，应仔细研读合同内容及条款，“建议优先采用主管部门公布的租赁合同示范文本，减少格式陷阱和无效条款风险，如对某些条款存在疑问或其他意见，应及时与对方协商修改，切勿草率签字。”
陈硕认为，《条例》的施行能有效帮年轻人避开租房陷阱，他期待未来能出台更多维护租房者权益的政策法规。“用法律法规的刚性规范住房租赁市场，让租住的房子成为年轻人的‘避风港’。”
陆先生表示，《条例》清晰界定了租赁双方的权利和义务，减少租赁争议的产生，“租售双方都按规章办事，能够使租赁关系更稳定，中介服务更加踏实；同时，市场的规范性进一步增强，租赁产品能够更好地发挥供给功能”。
“《条例》的施行，关键在于落实落细。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛接受媒体采访时表示，规范和引导住房租赁市场是一个需要久久为功的系统工程，新规落地是一个好的开始。下一步，要加快推动各地配套政策出台和落实，有效治理租房市场乱象，为“安心租住”保驾护航。
中青报·中青网见习记者 邹竣麒 记者 刘胤衡 来源：中国青年报
2025年11月18日 03版
